Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı Şubat 2026 verileri, konut piyasasında iki farklı eğilimin aynı anda yaşandığını ortaya koydu. Konut fiyatları artmaya devam etse de yüksek enflasyon karşısında reel olarak değer kaybetti. Buna karşılık kiralarda yükseliş hız kesmeden sürdü. Özellikle büyükşehirlerde kira artışlarının dikkat çekici seviyelere ulaştığı görülürken, yeni kiracıların karşı karşıya kaldığı maliyet yükü giderek ağırlaşıyor. Veriler, hem yatırımcılar hem de barınma ihtiyacı olan vatandaşlar açısından dengelerin değiştiğine işaret ediyor.
Konut fiyatları enflasyona karşı geriledi
TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, Şubat 2026’da konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 1,8 arttı. Yıllık bazda bakıldığında ise nominal artış yüzde 26,4 olarak gerçekleşti. Ancak aynı dönemde enflasyondan arındırılmış veriler, konut fiyatlarının reel olarak yüzde 3,9 oranında gerilediğini ortaya koydu.
Bu durum, konut fiyatları artıyor gibi görünse de alım gücü açısından değer kaybının sürdüğünü gösteriyor. KFE’nin 215,5 seviyesine ulaşması, piyasada hareketliliğin devam ettiğini ortaya koysa da reel düşüş, yatırımcı açısından getirinin sınırlı kaldığına işaret ediyor. Özellikle son dönemde artan maliyetler ve krediye erişimde yaşanan zorluklar, fiyatların reel olarak baskılanmasına neden olan temel faktörler arasında değerlendiriliyor.
Büyükşehirlerde konut fiyatları artışı sürüyor
Veriler, üç büyük ilde konut fiyatlarının artmaya devam ettiğini gösteriyor. Şubat ayında İstanbul’da yüzde 2,2, Ankara’da yüzde 1,7 ve İzmir’de yüzde 1,4 oranında aylık artış kaydedildi. Yıllık bazda ise İstanbul’da yüzde 28, Ankara’da yüzde 29,7 ve İzmir’de yüzde 25,8 oranında yükseliş görüldü.
Bölgesel veriler incelendiğinde ise en yüksek artışın yüzde 31 ile Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Kayseri, Sivas ve Yozgat bölgesinde gerçekleştiği dikkat çekti. En düşük artış ise yüzde 19,7 ile Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesinde kaydedildi.
Bu tablo, konut fiyatları üzerindeki baskının sadece büyükşehirlerle sınırlı olmadığını, Anadolu şehirlerinde de fiyat hareketliliğinin sürdüğünü ortaya koyuyor. Ancak reel bazdaki gerileme, bu artışların enflasyon karşısında sınırlı kaldığını açıkça gösteriyor.
Yeni kiracı kira endeksi yükselişini sürdürüyor
Konut piyasasındaki en dikkat çekici gelişme ise kiralar tarafında yaşandı. Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), Şubat 2026’da bir önceki aya göre yüzde 1,6 arttı. Yıllık bazda ise nominal artış yüzde 34,2 olurken, reel artış da yüzde 2 seviyesinde gerçekleşti.
Bu veriler, kiralarda yalnızca nominal değil, enflasyondan arındırılmış olarak da yükselişin sürdüğünü ortaya koyuyor. Özellikle yeni kiraya çıkan vatandaşların, önceki yıllara kıyasla daha yüksek maliyetlerle karşılaştığı görülüyor.
İstanbul’da kira artışı yıllık yüzde 41’e ulaşırken, Ankara’da yüzde 36,1 ve İzmir’de yüzde 34,1 olarak kaydedildi. Aylık bazda ise İstanbul yüzde 2,4 ile yine en yüksek artışı gösterdi. Bölgesel olarak en düşük kira artışı yüzde 20 ile Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesinde gerçekleşti.
Konut fiyatları ve kiralar arasındaki makas açılıyor
Şubat 2026 verileri, konut fiyatları ile kiralar arasındaki farkın giderek belirginleştiğini ortaya koyuyor. Konut fiyatları reel olarak gerilerken, kiralarda hem nominal hem reel artışın sürmesi dikkat çekiyor.
Bu durum, yatırımcıların kira getirisine daha fazla odaklanmasına neden olabilir. Aynı zamanda ev sahibi olmanın zorlaştığı bir ortamda, kiralık konut talebinin artması da kira fiyatlarını yukarı yönlü baskılamaya devam ediyor.
Uzmanlar, önümüzdeki dönemde konut fiyatları üzerindeki reel baskının sürebileceğini, ancak kiralarda artış eğiliminin kısa vadede kolay kolay kırılmayacağını değerlendiriyor. Bu da barınma maliyetlerinin gündemdeki yerini koruyacağını gösteriyor.