Türkiye’de uzun süredir tartışma konusu olan ön alım (şufa) hakkına ilişkin davalarda dikkat çekici bir gelişme yaşandı. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21 Ocak 2026 tarihli ve Resmî Gazete’de yayımlanan kararında, ortak mülkiyete konu bir tarladaki pay satışını mercek altına aldı. Karar, özellikle ortak tapulu tarla ve arsa satışlarında paydaşların hak ve yükümlülüklerine açıklık getirmesi bakımından önem taşıyor. Yüksek Mahkeme, fiili taksim bulunan taşınmazlarda ön alım hakkının kullanımına sınırlama getirirken, fiili bölünmenin olmadığı durumlarda ise mahkemelerin ayrıntılı inceleme yapması gerektiğini vurguladı.
FİİLİ TAKSİM VARSA SONRADAN ÖN ALIM TALEBİ MÜMKÜN DEĞİL
Dosyaya konu olayda paydaşlardan biri, hissesi oranındaki payını üçüncü kişiye devretti. Diğer pay sahibi ise satışın kendi adına yapılması talebiyle ön alım hakkına dayanarak dava açtı. Satışı gerçekleştiren taraf, taşınmazda uzun süredir fiili taksim bulunduğunu, herkesin kendi bölümünü belirli sınırlar çerçevesinde kullandığını savundu. İlk derece mahkemesi de bu savunmayı yerinde bularak davayı reddetti.
Yargıtay, kararında fiili taksimin varlığına özel bir vurgu yaptı. Buna göre, eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, satış sırasında itiraz etmeyen bir paydaşın tapu devrinden sonra ön alım hakkını ileri sürmesi hukuken korunmayacak. Yüksek Mahkeme, bu tür bir talebin bazı durumlarda hakkın kötüye kullanımı niteliği taşıyabileceğine işaret etti. Böylece, fiili paylaşımın bulunduğu ortak tapulu taşınmazlarda yeni bir sınır çizilmiş oldu.
BİLİRKİŞİ RAPORU VE AYRINTILI İNCELEME ZORUNLULUĞU
Kararın dikkat çeken bir diğer yönü ise bilirkişi raporuna yapılan vurgu oldu. Somut olayda hazırlanan raporda, tarlada herhangi bir sınır işareti ya da belirgin bir bölünmenin bulunmadığı, arazinin boş ve ekilmemiş olduğu tespit edildi. Yüksek Mahkeme, yerel mahkemenin bu tespitleri yeterince değerlendirmediğini belirtti.
Dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne taşındı. İnceleme sonucunda, fiili taksimin gerçekten mevcut olup olmadığının somut delillerle ortaya konulması gerektiği ifade edildi. Eğer taşınmazda paydaşlar arasında açık ve belirgin bir fiili bölünme yoksa, ön alım hakkı geçerliliğini koruyor. Bu durumda mahkemelerin satış koşullarını, paydaşların kullanım biçimini ve taşınmazın fiziki durumunu ayrıntılı şekilde incelemesi zorunlu hale geliyor.
TÜRK MEDENİ KANUNU’NDAKİ DÜRÜSTLÜK İLKESİNE ATIF
Kararda, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan dürüstlük kuralına da açıkça atıf yapıldı. Yargıtay, hakların kullanılmasında dürüstlük ilkesinin gözetilmesi gerektiğini hatırlattı. Buna göre, paydaşların uzun süredir fiilen bölüştüğü bir taşınmazda satışa sessiz kalıp, devir işlemi tamamlandıktan sonra ön alım talebinde bulunmak hukuk düzeni tarafından korunmayabilir.
Buna karşılık, fiili taksimin bulunmadığı, yani taşınmazın paydaşlar arasında somut biçimde bölünmediği durumlarda ön alım hakkı tüm sonuçlarıyla devam ediyor. Bu ayrım, özellikle miras yoluyla intikal eden ve ortak tapu şeklinde kaydedilen tarla ve arsalarda açılan davalar bakımından büyük önem taşıyor.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin bozma kararı, uygulamada sıkça karşılaşılan ortak tapulu taşınmaz uyuşmazlıkları açısından emsal niteliği taşıyor. Kararın, özellikle kırsal bölgelerde miras nedeniyle paylı mülkiyete konu olan tarla ve arsa satışlarında açılacak ön alım davalarına yön vermesi bekleniyor.
