Kentsel dönüşümde önemli bir eşik aşıldı. Riskli yapılar ve alanlar için hazırlanan yeni yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. En dikkat çeken başlık ise arsa paylarının artık satışa çıkarılabilecek olması. Yeni dönemde tek bir malikin talebiyle süreç başlatılabilecek ve itiraz edenlerin payı devlet eliyle satılabilecek. Bu düzenlemeyle yıllardır çözülemeyen uzlaşmazlıkların önüne geçilmesi hedefleniyor.
Salt çoğunlukla karar dönemi başladı
Yeni yönetmelikle birlikte artık riskli yapılarda karar almak için tüm maliklerin oy birliği aranmayacak. Parsel üzerinde yeniden yapılaşma, kat karşılığı anlaşmalar ya da arsa paylarının satışı gibi işlemler, maliklerin hisseleri oranında yüzde 50+1 ile karara bağlanabilecek. Böylece, uzlaşma sağlanamayan komşular nedeniyle bekleyen projelerin önü açılacak.
Toplantı süreci ise oldukça netleşti. Maliklerden birinin talebi yeterli olacak. Çağrı; muhtarlıkta, bina girişinde ya da duyuru panosunda ilan edilecek. Noter bildirimi ya da e-tebligat da geçerli olacak. Toplantıda salt çoğunluk sağlanırsa alınan karar yasal olarak bağlayıcı hale gelecek.
Karşı çıkanların payı açık artırma ile satılabilecek
Salt çoğunlukla alınan kararlara katılmayan maliklere teklif, noter ya da e-tebligat ile ulaştırılacak. 15 gün içinde kabul edilmezse, ilgili arsa payları rayiç bedel altına düşmemek şartıyla açık artırmayla satılabilecek. Öncelik, diğer paydaşlarda olacak. Onların almaması durumunda ise devreye Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ya da belediyeler girecek.
Bu süreçle birlikte, riskli yapılar nedeniyle uzun süredir dönüşüm bekleyen arsalarda somut adımların daha hızlı atılması bekleniyor.
Ruhsat başvuruları artık daha sıkı denetlenecek
İnşaat ruhsatı alımı da artık daha kontrollü olacak. Salt çoğunluk kararının tüm maliklere iletildiğinin ve satış süreçlerinin başlatıldığının belgelenmesi şart. Yetkili idareler, bu belgeler doğrultusunda satış dosyasını inceleyecek ve uygunluk yazısı verdikten sonra ruhsat süreci başlatılacak.
Bu düzenleme, olası usulsüzlüklerin ve sahte beyanların önüne geçmeyi amaçlıyor. İnşaat ruhsatları, gerçek malik iradesine dayalı şekilde ve daha güvenli zeminde verilecek.
Boş parseller için oy birliği şartı sürecek
Riskli yapıların yanındaki boş parsellerle birleştirme işlemleri için ise oy birliği zorunluluğu devam edecek. Boş parsel maliklerinin tamamının onayı olmadan birleşme yapılamayacak. Bu kural, boş parsel sahiplerinin haklarının korunması adına önemli bir güvence sağlıyor.
Ayrıca, imar hakkı aktarımı da yönetmelikle resmileşti. İnşaat yapılması mümkün olmayan riskli bölgelerdeki maliklerin hakları, onaylarıyla birlikte başka parsellerde kullanılabilecek. Böylece zemin veya afet riski nedeniyle yapılamayan yerlerdeki hak sahipleri, başka alanlarda konut sahibi olabilecek.
Tapu harçlarında muafiyet ve yeni uygulamalar
Kentsel dönüşüm sürecinde tapu harç ve vergi muafiyetlerine ilişkin uygulamalar da netleştirildi. Boş parsellerle birleştirme ya da imar hakkı taşıma gibi işlemlerde sağlanan muafiyetler, maliklerin arsa oranına göre hesaplanarak uygulanacak.
Ayrıca, 2024 itibarıyla alınan yapı ruhsatları için verilen teminatlar, yapı müteahhidinin başvurusu halinde %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek. Bu da müteahhitlerin maliyet planlaması açısından esneklik sağlayacak.
